Yabancılara konut satışının nasıl yapılacağı konusu, son yıllarda artan bir merakla araştırılmaktadır. Türkiye zengin tarihi, dört mevsimi yaşayan bir ülke olması ve aynı zamanda turizm açısından önde gelen ülkelerden biri olması nedeniyle son yıllarda pek çok yabancı uyruklu kişinin dikkatini çekmektedir. Artan mülk ve konut satışları, yabancılara konut satışı sürecinin nasıl işleyeceğine dair pek çok soruyu da beraberinde getirmektedir.

Yabancılara Konut Satışı İşlemleri Nelerdir?

Yabancılara yapılan konut satışı işlemlerinde, alıcı taraf olan yabancı uyruklu kişilerin oturma izninin olması gerekliliği bulunmamaktadır. Ancak farklı kurallar ve haklar mevcuttur. 2644 numaralı Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde yabancıların gayrimenkul satın alma işlemleri şu şekilde belirtilmiştir: "Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler.”

Yabancılara konut satışı için gereken sözleşmeler, bahsi geçen ilin tapu sicil müdürlüğüne başvuruda bulunarak yapılmaktadır. Satıcı ve alıcı isterse noter huzurunda satış vaadi sözleşmesi imzalayabilmektedir. Ancak satış vaadi sözleşmesi, satış ve konut deviri için yeterli değildir. Alıcı ve satıcının birlikte hareket ederek ilgili şehrin tapu müdürlüğüne başvuruda bulunması gerekmektedir.

Yabancılara Konut Satışında Kanuni Sınırlamalar

Yabancılara konut satımında dikkat edilmesi gereken belli kanuni sınırlamalar bulunmaktadır. 2644 Sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi gereği, yabancı uyruklu kişilerin ülke sınırları içerisinde bir gayrimenkule sahip olabilmesi, ancak şu maddelere uymaları sonucunda mümkün olmaktadır. 

• 2565 Sayılı Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu gereği, askeri yasak bölgelerde yabancıların herhangi bir gayrimenkul edinmesi mümkün değildir
• Bahsi geçen gayrimenkulün askeri ve güvenlik bölgeleri dışında kalıp kalmadığı Tapu Müdürlüğü tarafından yetkili komutanlığa sorulmalı ve işlemin devam edebilmesi için ilgili yerden uygun olup olmadığına dair bir yanıt alınmalıdır
• Yabancı uyruklu alıcı kişi, ülke çapında en fazla 30 hektara kadar mülk edinebilmektedir
• Hangi ülke vatandaşlarının Türkiye’de gayrimenkul ve hak ediniminin mümkün olduğu hakkında Türkiye Cumhuriyeti Büyükelçiliklerinden/Konsolosluklarından, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün Yabancı İşler Dairesi Başkanlığından ve Tapu Müdürlüklerinden bilgi alınmalıdır
• Taşınmazların toplam alanı, özel mülkiyete konu olan ilçe yüz ölçümünün en fazla %10’u oranında olabilmektedir

Belgelerin Hazırlanması

Tapu müdürlüğüne yapılan ön başvuruda, satışı yapılacak gayrimenkule dair tapu ve bilgilerin yer aldığı belgeler toplanarak görüşmeye hazır olunmalıdır.

Satış Yaparken Hangi Evraklar Gereklidir?

Tapu Genel Müdürlüğüne tüm belgelerin eksiksiz bir şekilde teslim edilmesi gerekmektedir. Eksik ya da yanlış belgelerle başvuran süreç askıda kalabilir ve bu da alım satım işleminin beklenenden daha uzun bir süreye yayılmasına sebep olabilir. Böyle bir problemi engelleyebilmek adına hem alıcı hem de satıcı süreç boyunca titizlikle belgelerin takibini yapmalıdır. Yabancılara konut satışında istenen belgeler aşağıdaki şekilde sıralanmıştır;

• Gayrimenkul Tapusu
• Kimlik Belgesi veya Pasaport
• Rayiç Değeri Belgesi
• DASK Poliçesi
• Vekaletname
• Gayrimenkul Değerleme Raporu
• 6 ay içerisinde çekilmiş fotoğraf (satıcının 1, alıcının 2 fotoğrafı gereklidir)

Yabancılara Konut Satışı Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Son yıllarda artan yabancılara konut satışları sonucunda akla pek çok farklı soru takılmaktadır. Bu sorulardan bazıları şunlardır.

Yabancılara Konut Satışı Ne Zaman Başladı?

2012 tarihi itibariyle yeni yasalar düzenlenmiş ve yabancı uyruklu bireylerin gayrimenkul satın almasının önündeki birtakım yasal engeller ortadan kalkmıştır. Türkiye İstatistik Kurumu Konut Satış İstatistiklerine göre, yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’den konut satın alma oranları 2015 yılından itibaren yükselişe geçmiştir. TÜİK tarafından yayınlanan verilere göre ise yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Ağustos döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %44,6 artarak 44 bin 595 miktarına ulaşmıştır.

Yabancılara Konut Satışı Yasak mı?

Yabancıya konut satış işlemlerinde vatandaşlık durumuna göre bazı kısıtlamalar ortaya çıkmaktadır. Vatandaşı oldukları ülkelerinin kısıtlamaya tabi olup olmadığını anlamak isteyen yabancı uyruklu kişiler Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünden ve Dışişleri Bakanlığından bilgi alabilmektedir. Aynı zamanda komşu ülke vatandaşlarının sınır illerinden gayrimenkul satın almaları kanun kapsamında yasaklanmıştır. Bu duruma örnek olarak, Bulgaristan ve Yunanistan vatandaşları sınır illeri olan Edirne’den herhangi bir konut satın alamamaktadır.

Yabancılar Ev Satın Alırken KDV Ödüyor mu?

Hayır, KDV ödenmemektedir. Yabancılara konut satışı, KDV istisnası kapsamındadır. 7394 Sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Kanunu’nda yapılan değişiklik, yabancılara konut satışını katma değer vergisinin kapsamı dışında bırakmıştır.

Yabancıların Tapu İşlemi Kaç Gün Sürer?

Yabancılara konut satışı işlemlerinin kaç gün süreceği satış sürecine göre değişkenlik göstermektedir. Tapu müdürlüğüne başvuru sırasında eksik ya da hatalı belge çıkması durumunda süreç oldukça uzayabilmekte ya da askıda kalabilmektedir. Satışı yapılan gayrimenkul tapu kayıtlarına işlenir ve gerekli mevkiilerde belgelerin kontrolü yapılarak işleme onay verilir. Tapu harcının ödenmesinin ardından birkaç günlük bir süreç başlar. Tüm belgelerin kontrol edilmesi ve gözden geçirilmesi, rayiç bedelin belirlenmesi gibi konular sonuçlandıktan sonra işlem gerçekleşmiş olmaktadır.

Yabancılar Tapu Harcı Öder mi?

Yabancıya kont satışı sürecinde, satıcı ve alıcı tarafından ödenmesi gereken bir tapu harcı ücreti bulunmaktadır. Tapu harcı ücreti, evin rayiç bedeli üzerinden hesaplanarak belirlenmektedir. Belirlenen rayiç bedelinin yüzde 2’si tapu harcı olarak ödenmektedir.

Yabancı Satışlarda Ekspertiz Zorunlu mu?

Yabancıya konut satışında, satışı yapılacak gayrimenkulün değerini belirten ekspertiz raporunun belgeler arasında yer alması gerekmektedir. Ekspertiz raporu gayrimenkulün satıldığı zamandaki güncel değerini göstermektedir. Yabancıya konut satışı esnasında bu ekspertiz raporunun son üç aydan daha önceki bir sürede çıkarılmamış olması gerekmekte, üç aydan uzun süre önce çıkarılmış raporlar süreç içerisindeki geçerliliğini kaybetmektedir.

Gayrimenkul alım satımıyla ilgili bütün konularda olduğu gibi yabancılara gayrimenkul alım satımı ile ilgili bir gayrimenkul değerleme platformu olan Endeksa’nın yenilikçi çözümlerine göz atabilir, uzman kadromuzdan destek alabilirsiniz.